Una descripción general de las hipotecas sindicadas

Una descripción general de las hipotecas sindicadas
13 enero, 2021

Si está buscando ganar dinero invirtiendo en hipotecas, no está solo. Canadá tiene varios mercados, especialmente Vancouver y Toronto, que están al rojo vivo en este momento, y hay formas de ganar dinero como prestamista. Para las personas que no viven en uno de los mercados calientes, aún pueden ganar dinero invirtiendo en casas que podrían estar al otro lado de Canadá.

Si ha buscado en Google formas de ganar dinero en inversiones hipotecarias, es probable que haya visto aparecer sitios web para organizaciones que desean educarlo sobre cómo investigar en una hipoteca sindicada. Sin embargo, hay algunos aspectos que debe conocer antes de enviar un cheque, particularmente en áreas como la inversión en hipotecas a través de líneas provinciales.

Hay muchas formas diferentes de participar en una hipoteca sindicada, pero en su mayor parte, generalmente toman una de dos formas:

  • Participación indirecta en un grupo hipotecario, mediante la compra de unidades o acciones en un consorcio de inversión hipotecario privado o no cotizado
  • Participación directa o indirecta en una determinada hipoteca a través de un interés hipotecario sindicado

El propósito de este artículo es proporcionar una mirada en profundidad a los intereses hipotecarios sindicados.

Participación directa

Si se une a un programa que involucra participación directa, cada individuo del sindicato se convierte en coprestamista de su propia participación en particular, conocida como participación prorrateada o interés sindicado. Cada co-prestamista contrae una obligación en virtud de un contrato de préstamo para financiar un monto comprometido particular. Esto también da derecho a cada co-prestamista a su propia participación prorrateada en los ingresos por pagos o beneficios en caso de que el prestatario incurra en incumplimiento.

En muchos casos, los coprestamistas seleccionarán uno de entre ellos, o elegirán un agente externo, para representar a los coprestamistas como una especie de administrador para administrar el préstamo e interactuar con el prestatario durante el plazo del pagaré.

La garantía del préstamo hipotecario está constituida por la hipoteca y también puede tener uno o más pagarés, cesión de compraventa, contratos de compraventa, cesión de arrendamientos y alquileres y una garantía general. Los coprestamistas ingresan el valor como partes conjuntas en algunos casos, lo que crea una relación contractual directa entre el prestatario y cada coprestamista, o en otros casos, el administrador es el único que establece una relación directa en nombre del coprestamista. -prestamistas.

También es posible participar directamente en una hipoteca sindicada después del cierre inicial; un coprestamista puede vender parte o la totalidad de su participación prorrateada, ya sea a través del administrador o directamente, a una o más partes interesadas en invertir en el préstamo. Un acuerdo de cesión y asunción o un acuerdo de cesión y aceptación documentará este cambio y, como resultado, cada prestamista entrante recibe el interés particular del prestamista vendedor tanto en el préstamo como en el valor.

Participación indirecta

En casos que involucran participación indirecta, los co-prestamistas celebran un acuerdo con el originador o el prestamista organizador (pero no con el prestatario) para comprar intereses sindicados o indivisos en el préstamo hipotecario y la garantía que el prestatario emitirá. Esto conduce a una obligación de financiación y un acuerdo para reembolsar al prestamista los gastos asociados con la originación del préstamo. Los coprestamistas pueden recibir certificados de participación para que sirvan de prueba de sus intereses, o no, según el acuerdo.

Los prestamistas indirectos no son partes de la garantía del préstamo hipotecario en el cierre inicial del préstamo y no tienen ninguna relación contractual con el prestatario de naturaleza directa. Es posible que los prestatarios no conozcan a todos los prestamistas indirectos adjuntos a su hipoteca y es posible que ni siquiera sepan que la hipoteca ha sido sindicada.

Es posible participar indirectamente en una hipoteca después del cierre, al igual que con participación directa.

Existen algunas estructuras de préstamos sindicados que son híbridos de directos e indirectos, con diferentes niveles de prioridad entre los distintos prestamistas con respecto a la recepción del pago y la ejecución de diversas soluciones en caso de incumplimiento.

Recuerde: las hipotecas sindicadas son valores

Todos estos tipos de hipotecas sindicadas vienen con diferentes cuestiones sobre la ley de valores para prestamistas y prestatarios, así como para los intermediarios o asesores involucrados en el proceso. Vale la pena detenerse en este punto para notar que una hipoteca es una garantía. Además, una hipoteca sindicada es una hipoteca en la que al menos dos personas participan, directa o indirectamente, como prestamista dentro de una deuda que garantiza la hipoteca. Es cierto que los corredores hipotecarios con licencia pueden obtener tanto el registro de concesionario como las exenciones de prospecto; esas exenciones requieren una calificación especial en Alberta y Columbia Británica.

Por lo tanto, un prestatario o prestamista coordinador que ofrece la oportunidad de participación directa (o un prestamista coordinador que ofrece participación indirecta) a inversores privados en Alberta o Columbia Británica puede tener que cumplir criterios especiales para esas provincias. Ontario, por contrato, permite el registro de concesionarios y las exenciones de prospectos para corredores hipotecarios con licencia, cuando se trata de hipotecas sindicadas, y la Comisión de Servicios Financieros de Ontario (FSCO) tiene pautas muy específicas para la solicitud de inversores y la difusión de información.

Negociación de hipotecas sindicadas

Si usted es un prestatario con un negocio activo fuera del campo de valores y solo ocasionalmente emite intereses hipotecarios sindicados en un préstamo en particular directamente a inversionistas privados, no debería tener que registrarse como comerciante o necesitar una exención de registro de comerciante para hacer esto. , porque estos problemas son solo una forma de financiar su negocio (que no está involucrado en valores) en lugar de intentar construir un comercio de valores. Sin embargo, necesitaría una exención de prospecto para cada transacción.

Sin embargo, si usted es un prestamista / originador organizador o un corredor hipotecario, y participa en este tipo de transacción de forma regular, y el propósito de estas transacciones es beneficiar a una empresa que negocia con valores, necesitaría Regístrese como distribuidor como distribuidor de mercado exento (EMD) a menos que tenga una exención. Ejemplos típicos de exenciones son la exención de inversión de monto mínimo o la exención del noroeste. Ambos trabajan en BC y Alberta.

En Alberta, el intermediario debe tener una licencia de corredor hipotecario del Consejo de Bienes Raíces de Alberta (RECA) a menos que haya una exención. En Columbia Británica, el intermediario debe tener una licencia de corredor hipotecario de la Oficina del Registro de Corredores Hipotecarios de la Comisión de Instituciones Financieras (FICOM), a menos que usted tenga una exención.

Distribución de hipotecas sindicadas

La Exención para inversionistas acreditados, la Exención para emisores privados y la Exención para inversiones de monto mínimo son las exenciones más comunes que los prestatarios e intermediarios utilizan para distribuir intereses en hipotecas sindicadas. Cualquier reventa o primera operación por parte de un coprestamista de cualquier parte de su interés en un préstamo hipotecario que se había cerrado previamente se trata como una distribución que requiere una exención. La exención de OM, o la exención del memorando de oferta, también puede funcionar, pero los límites de inversión difieren entre BC y Alberta, por lo que muchos coprestamistas de Alberta pueden encontrar que no funciona para sus necesidades.

Alberta y la exención OM

Esta disposición se aplica cuando cualquier prestatario o emisor distribuye intereses hipotecarios sindicados a un inversionista / prestamista o comprador residente en Alberta, o cuando un emisor / prestatario en Alberta realiza una distribución similar a cualquier comprador / prestamista / inversionista, dentro o fuera de Alberta. Hay varios requisitos:

  • El inversionista / comprador / prestamista privado compra el interés como principal;
  • El costo de adquirir todos los valores (no solo el interés hipotecario sindicado, sino también cualquier otra inversión en distribuciones de diferentes emisores o de múltiples ofertas del mismo prestatario / emisor del interés hipotecario sindicado) en los últimos doce meses por un inversionista individual / prestamista / comprador privado que es:
    • Un inversionista no elegible, tiene un tope de $ 10,000, o
    • Un inversionista elegible, tiene un tope de $ 30,000, o
    • Un inversionista elegible que también recibió asesoramiento de un corredor de inversiones, administrador de cartera o corredor de mercado exento de que se trata de una inversión sólida, tiene un tope de $ 100,000;
  • Antes o simultáneamente con la firma del contrato de compraventa de valores por parte del inversionista / prestamista / comprador privado, el originador / prestamista organizador o el prestatario / emisor:
    • Asegura un reconocimiento de riesgo firmado en lo requerido por el inversionista / prestamista privado / comprador, y
    • Proporciona un memorando de oferta en la forma requerida al inversionista / prestamista privado / comprador.

Un inversor “elegible”:

  • Tiene activos como individuo o con un cónyuge de no menos de $ 400,000;
  • Es una persona que tiene un ingreso neto antes de impuestos, ya sea solo o con un cónyuge, de no menos de $ 125,000 en cada uno de los dos años calendario más recientes y tiene una expectativa razonable de exceder ese mínimo en el año calendario actual;
  • Es una persona con ingresos o ganancias netas antes de impuestos superiores a $ 75,000 en cada uno de los dos años calendario más recientes y tiene una expectativa razonable de exceder ese mínimo en el año calendario actual;
  • Es una persona de la cual la mayoría de los valores con derecho a voto son propiedad beneficiaria de inversionistas elegibles, o la mayoría de los directores consisten en inversionistas elegibles; y
  • Es un inversor acreditado.

Si el inversionista individual / prestamista privado / comprador califica como inversionista acreditado o no individual, como una sociedad o corporación, esos límites de inversión no se aplican. Un prestatario / emisor no puede usar la Exención OM modificada para distribuir intereses hipotecarios sindicados a una persona que se usa o se creó solo para mantener o comprar valores a través de esa exención.

Debido a estos límites de inversión, es poco probable que muchos prestatarios / emisores utilicen esta exención para distribuir intereses hipotecarios sindicados.

BC y la exención OM

Las reglas de exención son prácticamente las mismas en Columbia Británica que en Alberta, con la excepción de que los límites de inversión no se aplican. Además, la forma del memorando de oferta es diferente en BC y la forma debe ser certificada por el corredor hipotecario.

Cómo funcionan las hipotecas sindicadas calificadas en Columbia Británica

En Columbia Británica, la Regla de la Comisión 45-501 (BC) Hipotecas de la Comisión de Valores de Columbia Británica (BCSC) reemplaza cualquier limitación sobre las exenciones de prospectos y exenciones de registro de concesionarios cuando se trata de hipotecas sindicadas, en los casos en que la distribución de la hipoteca sindicada va a una institución, como un corredor de hipotecas o un administrador de cartera registrado.

Esta regla también establece que estos requisitos no se aplican cuando la transacción involucra una hipoteca sindicada calificada. Para calificar, se deben cumplir estas condiciones:

  • La venta debe pasar por un corredor hipotecario.
  • La hipoteca debe garantizar una deuda sobre la propiedad que se utiliza únicamente para fines residenciales y no tiene más de cuatro unidades separadas.
  • La hipoteca no garantiza una deuda que se destinará al desarrollo o la construcción.
  • La hipoteca no puede dar lugar a una deuda que exceda el 90% del valor justo de mercado de la propiedad, cuando se combina con cualquier otra deuda que garantice la propiedad; y
  • La hipoteca en cuestión se limita a una sola obligación de deuda.

Distribución de hipotecas sindicadas entre líneas provinciales

Cuando se trata de inversores e hipotecas en varias provincias, la mejor práctica es seguir las leyes de la provincia más restrictiva durante todo el trato. De esa manera, las leyes de la provincia donde se encuentra el emisor, por ejemplo, no frustrarán un trato que involucre una propiedad en una parte menos restrictiva de Canadá.

Inversiones hipotecarias con sede en Ontario

Ontario tiene regulaciones provinciales menos restrictivas con respecto a la distribución de intereses hipotecarios sindicados. Sin embargo, cuando hacen negocios con entidades en otras provincias, las leyes de Ontario no son suficientes. Si un corredor hipotecario con licencia FSCO en Ontario solicita inversionistas / prestamistas privados en BC o Alberta, es importante tener en cuenta lo siguiente:

  • El corredor debe tener registro:
    • Con FICOM o RECA o contratar a un corredor que esté registrado en FICOM / RECA (lo que corresponda) para la transacción, y
    • Con Alberta o BC (dependiendo de la ubicación de la transacción) como EMD o retener un EMD con el registro adecuado para manejar el trato; y
  • Ambas partes deben poder utilizar una o más de las excepciones de prospectos disponibles en Ontario, así como una disponible en BC o Alberta, según la ubicación de la transacción.

Informe de distribuciones de intereses hipotecarios sindicados

Si alguna de las exenciones enumeradas en este artículo se utiliza para la distribución de intereses hipotecarios sindicados en BC o Alberta, los informes de esas distribuciones deben realizarse en la forma requerida con la comisión de valores de la provincia correspondiente. El prestatario es responsable de presentar el informe. Algunos EMD han presentado los informes como suscriptores, pero como no son suscriptores reales, eso no es apropiado. Los prestatarios deben mantener el control de la presentación. En Alberta, la plataforma SEDAR (Sistema de Análisis y Recuperación de Documentos Electrónicos) es el destino apropiado para la presentación electrónica. En BC, BCSC eServices es el destino.

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