¿Qué es un préstamo de la FHA y cómo funciona? | Puerta abierta

¿Qué es un préstamo de la FHA y cómo funciona? | Puerta abierta
Category: Puntaje Crediticio
13 enero, 2021

19 de julio de 2019 – Escrito por Jeffery Marino

Si bien es más conocido por su opción de pago inicial bajo, hay mucho más que comprender sobre los préstamos de la FHA al considerarlos. Esta guía lo guiará a través de los conceptos básicos de los préstamos FHA respondiendo las preguntas clave que muchos compradores de vivienda nuevos tienen sobre el producto.

En 2018, casi el 17% de todos los préstamos hipotecarios estaban respaldados por la FHA y la gran mayoría de esos préstamos, el 83%, fueron para compradores de vivienda por primera vez. A pesar de la popularidad de los préstamos de la FHA, muchos compradores de viviendas no comprenden cómo funcionan.

Esto es lo que cubriremos:

¿Qué es un préstamo de la FHA?

La Administración Federal de Vivienda (FHA) es la aseguradora hipotecaria más grande del mundo y ha asegurado más de 46 millones de hipotecas desde su fundación en 1934. La FHA no financia préstamos. En cambio, asegura hipotecas hechas por prestamistas aprobados por la FHA.

¿Cómo funcionan los préstamos de la FHA?

Los préstamos de la FHA son parte de un grupo de préstamos respaldados por el gobierno federal. Esto significa que, en lugar de prestar dinero, la FHA ofrece una garantía a los bancos y prestamistas privados de que cubrirán las pérdidas en las que incurran en caso de que el prestatario no reembolse el préstamo en su totalidad.

Debido a este riesgo reducido, los prestamistas pueden ofrecer préstamos con pagos iniciales más bajos a los prestatarios que pueden tener un crédito menos que perfecto o ingresos limitados. Si bien la FHA hace que las hipotecas sean más accesibles para los prestatarios con ingresos y crédito limitados, no existe un límite de ingresos asociado con los préstamos de la FHA y cualquier persona que cumpla con los estándares mínimos de calificación puede disfrutar de los beneficios.

Debido a la popularidad del programa, muchos prestamistas están aprobados para ofrecer préstamos FHA. Para ayudar a determinar si el prestamista que ha elegido está aprobado por la FHA, puede ingresar su información en la herramienta de búsqueda de prestamistas del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD).

¿Para quién podría ser adecuado un préstamo de la FHA?

Si bien los préstamos de la FHA están disponibles para muchos tipos diferentes de prestatarios, pueden ser especialmente adecuados para compradores de vivienda por primera vez y compradores que planean vivir en la casa a tiempo completo.

El requisito de pago inicial mínimo de solo 3.5% (con un puntaje de crédito mínimo de 580) para un préstamo de la FHA hace que la propiedad de vivienda sea más asequible para aquellos con pocos ahorros. Los compradores de vivienda por primera vez se benefician del programa ya que no tienen el valor acumulado de una venta anterior de vivienda para pagar el anticipo.

Si bien los préstamos de la FHA son populares entre los compradores de vivienda por primera vez por esta razón, no existe ningún requisito de que deba comprar su primera casa para calificar.

Debido a que los préstamos de la FHA son parte de un programa financiado con fondos federales para fomentar la propiedad de vivienda, no están disponibles para inversionistas o personas que compren una segunda casa además de su residencia principal. Cualquier casa que se compre con un préstamo de la FHA generalmente debe ser la residencia principal del prestatario.

¿Cuál es la diferencia entre una FHA y un préstamo convencional?

Los préstamos convencionales son hipotecas que no están respaldadas por una garantía del gobierno. Por lo general, se considera que son más difíciles de calificar, pero ofrecen a los prestatarios una mayor flexibilidad.

Una diferencia importante entre la FHA y los préstamos hipotecarios convencionales o estándar es que el menor costo inicial de un préstamo FHA a menudo significa que es más caro con el tiempo. Un pago inicial más bajo significa que se financia una mayor parte del precio de la vivienda, por lo que el comprador paga más intereses durante la vigencia del préstamo. Un pago inicial más alto también suele resultar en pagar menos por el seguro hipotecario. Por lo general, los prestamistas renunciarán por completo al pago del seguro hipotecario si el prestatario pone un 20% o más.

Estas son las principales diferencias:

Préstamo convencional Préstamo FHA
Requisitos de puntaje de crédito Mínimo de 620 Mínimo de 500
Requisitos mínimos de pago inicial Tan bajo como 3%, pero típicamente 5% a 20% 3.5% para puntajes de crédito de 580 o más; 10% para puntajes de crédito de 500-579
Requisitos de la relación deuda-ingresos Normalmente hasta el 36% Normalmente máximo 43%
Costos de cierre Tasas de tasación, seguro de título, seguro de propietarios, etc. Todas las tarifas estándar, más una tarifa de tasación más alta y una prima de seguro hipotecario por adelantado del 1.75%
Límites de préstamos (2019) Generalmente de $ 484,350 a $ 726,525 * Por lo general, $ 314,827 a $ 726,525 **

* Para propiedades de una unidad. El límite de préstamo real depende del condado. Un límite más alto requiere un préstamo jumbo a un costo adicional ** Para propiedades de una unidad, según el condado. Fuentes: US News and World Report; Investopedia; Fannie Mae; Los informes hipotecarios; Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA); Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD)

¿Cuáles son los principales requisitos para un préstamo FHA?

  • Puntaje de crédito mínimo de 580 para un pago inicial del 3.5% (investigue sus opciones para obtener un informe de crédito gratuito)
  • Un puntaje de crédito entre 500 y 579 para un pago inicial del 10%
  • Por lo general, la relación deuda-ingresos máxima (DTI) del 43%
  • Ingresos estables y prueba de empleo
  • La casa generalmente debe ser la residencia principal del prestatario.
  • El precio de compra no puede exceder los límites de préstamos de la FHA, que varían según el condado.

La condición física de la casa y el tiempo que la casa ha sido propiedad del vendedor también son factores importantes a considerar. Dado que la vivienda en sí se utiliza como garantía para el préstamo, debe cumplir con los estándares mínimos de solidez y seguridad. En otras palabras, puede ser difícil calificar para un préstamo de la FHA para comprar una casa si se requieren reparaciones importantes.

Así como la FHA no otorga préstamos a inversionistas de bienes raíces que buscan revender la propiedad, tampoco financiarán un préstamo para comprar una casa que ha sido propiedad por menos de 90 días. Esta regla puede entrar en juego cuando intente utilizar un préstamo de la FHA para comprar a un iBuyer. Los compradores de vivienda interesados ​​en esta estrategia deben consultar con su iBuyer o agente de bienes raíces para asegurarse de que la fecha del contrato de compra sea al menos 90 días después de la venta previa de la vivienda.

¿Cuál es el pago inicial mínimo para un préstamo FHA?

Muchas personas que utilizan un préstamo de la FHA lo hacen para aprovechar la opción de pago inicial bajo. El pago inicial mínimo requerido para un préstamo FHA es 3.5% del precio de compra, pero el prestatario debe tener un puntaje FICO mínimo de 580 para ser elegible para esta tasa.

La FHA respaldará préstamos a prestatarios con puntajes FICO tan bajos como 500, pero estos prestatarios deben hacer un pago inicial mínimo del 10%.

¿Cuáles son los límites de préstamos de la FHA para 2019?

Hay límites en cuanto a cuánto puede pedir prestado con un préstamo de la FHA. Estos límites varían según los costos de vivienda en cada condado. En 2019, el límite máximo de préstamos para propiedades de una unidad en condados de alto costo, como Los Ángeles, CA, es generalmente de $ 726,525. La cantidad máxima que se puede pedir prestada para propiedades de una unidad en condados de bajo costo, como el condado de Pima, AZ, es $ 314,827.

Puede consultar los límites de préstamos en su condado en el sitio web de HUD.

¿Existen costos de cierre para un préstamo FHA?

Los préstamos hipotecarios tienen costos adicionales que deben pagarse al momento del cierre, que generalmente incluyen el costo de la tasación de la vivienda, el costo del seguro para propietarios de viviendas, las tarifas del seguro de título del prestamista, etc.

Los costos de cierre de un préstamo FHA y un préstamo convencional son aproximadamente los mismos, con dos excepciones:

  • La tasación de la vivienda es un poco más complicada que la de un préstamo convencional y generalmente puede costar alrededor de $ 50 más.
  • La FHA también requiere una prima de seguro hipotecario por adelantado (UFMIP) del 1.75% del monto del préstamo a pagar al cierre. Aunque la tarifa se paga por adelantado, puede incluirse en el costo del préstamo, lo que significa que puede pagarse como parte de su pago hipotecario mensual.

Puede leer sobre las diferencias entre la prima del seguro hipotecario (MIP) para préstamos FHA y el seguro hipotecario privado (PMI) para préstamos convencionales en Investopedia.

¿Cómo solicitar un préstamo FHA?

El proceso de solicitud de un préstamo FHA es muy similar al de un préstamo convencional. Todas las solicitudes de hipotecas pasan por un asegurador que verifica los documentos financieros del prestatario y finalmente toma la decisión de aprobar o denegar el préstamo.

Este proceso puede llevar desde unas pocas semanas hasta unos meses y el período de tiempo generalmente depende de la complejidad de la situación financiera del prestatario. Lo mismo ocurre con las solicitudes de préstamos de la FHA.

¿Cómo encuentro un prestamista de la FHA?

Para que un prestamista pueda otorgar un préstamo de la FHA, debe ser aprobado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD), que es la agencia que supervisa la FHA. La buena noticia es que muchos prestamistas están aprobados por la FHA, por lo que encontrar uno no debería ser difícil. Puede utilizar esta herramienta de búsqueda proporcionada por HUD para encontrar un prestamista aprobado por la FHA en su área o confirmar que el prestamista con el que está trabajando está aprobado.

Una buena manera de averiguar cuánta experiencia tiene un prestamista en particular con el proceso de la FHA es preguntarle qué porcentaje de los préstamos que hizo el año anterior fueron préstamos de la FHA y qué porcentaje de esos préstamos se aprobó. También puede verificar el estado de su licencia y asegurarse de que no tengan violaciones pendientes por las cuales estén siendo investigados.

Para llevar

Debido a la opción de pago inicial bajo, los requisitos de puntaje crediticio relativamente bajo y el proceso de solicitud sencillo, los préstamos de la FHA hacen posible la compra de una vivienda para millones de estadounidenses cada año. Si bien el programa se desarrolló para fomentar la propiedad de vivienda para las personas con un crédito menos que perfecto y / o ahorros limitados, cualquier persona que cumpla con los requisitos de préstamo de la FHA puede solicitarlo.

Este artículo tiene solo fines informativos y no debe interpretarse como asesoramiento financiero, fiscal, legal o de seguros. Opendoor siempre lo alienta a que se comunique con un asesor con respecto a su propia situación.