¿Qué es la TIR y cómo funciona?

¿Qué es la TIR y cómo funciona?
Category: Hipoteca Inversa
13 enero, 2021

La tasa interna de rendimiento (TIR) ​​es una medida de rendimiento de inversión ampliamente utilizada en bienes raíces comerciales, pero también es muy mal entendida. ¿Qué es exactamente la TIR? ¿Cómo se usa y cuáles son sus limitaciones? En este artículo discutiremos qué es la TIR y cómo funciona. También identificaremos algunos conceptos erróneos comunes y finalmente aclararemos estas ideas con algunos ejemplos relevantes.

¿Qué es la TIR?

En primer lugar, ¿qué es la TIR ? En pocas palabras, la tasa interna de rendimiento (TIR) ​​de una inversión es la tasa porcentual ganada por cada dólar invertido en cada período en el que se invierte. TIR es también otro término que la gente usa para referirse a los intereses. En última instancia, la TIR ofrece al inversor los medios para comparar inversiones alternativas en función de su rendimiento.

Matemáticamente, la TIR se puede encontrar estableciendo la ecuación del Valor Actual Neto (VAN) igual a cero (0) y resolviendo la tasa de rendimiento (TIR).

Si la ecuación anterior le asusta, no se preocupe, veremos un ejemplo detallado a continuación que le muestra exactamente cómo funciona la TIR y lo dejará con una intuición sólida detrás de la tasa interna de rendimiento.

Ejemplo paso a paso y prueba de TIR

Memorizar ecuaciones es una cosa, pero comprender realmente lo que está sucediendo realmente con la TIR le dará una gran ventaja. Veamos un ejemplo detallado de la TIR y le mostraremos exactamente lo que hace, paso a paso.

Supongamos que nos enfrentamos a la siguiente serie de flujos de efectivo:

Esto es bastante sencillo. Una inversión de $ 100,000 realizada hoy valdrá $ 161,051 en 5 años. Como se muestra, la TIR calculada es del 10%. Ahora echemos un vistazo debajo del capó para ver exactamente qué está sucediendo con nuestra inversión en cada uno de los 5 años:

Como se muestra arriba en el año 1, la cantidad total que hemos invertido es de $ 100,000 y no hay flujo de efectivo recibido. Dado que la TIR del 10% en el año 1 que recibimos no se nos paga como un flujo de efectivo provisional, en su lugar se agrega a nuestro monto de inversión pendiente para el año 2. Eso significa que en el año 2 ya no tenemos $ 100,000 invertidos, sino que tener $ 100,000 + 10,000, o $ 110,000 invertidos.

Ahora, en el año 2, estos $ 110,000 ganan el 10%, lo que equivale a $ 11,000. Nuevamente, no se paga nada en los flujos de efectivo provisionales, por lo que nuestro retorno de $ 11,000 se agrega a nuestro monto de inversión interna pendiente para el año 3. Este proceso de aumentar el monto de inversión “interno” pendiente continúa hasta el final del año 5 cuando recibimos nuestro retorno de suma global de $ 161,051. Observe cómo este pago de suma global incluye tanto el retorno de nuestra inversión original de $ 100,000, más el 10% de retorno “sobre” nuestra inversión.

Esto es mucho más intuitivo que la explicación matemática (y típica) de la TIR como “la tasa de descuento que hace que el valor actual neto sea igual a cero”. Si bien es técnicamente correcto, eso no nos ayuda mucho a comprender lo que realmente significa la TIR. Como se muestra arriba, la TIR es claramente la tasa porcentual ganada por cada dólar invertido para cada período en el que se invierte. Una vez que lo divide en sus componentes individuales y lo recorre período por período, esto se vuelve fácil de ver.

Qué no es la TIR

La TIR puede ser un indicador de decisión muy útil para seleccionar una inversión. Sin embargo, hay un punto muy importante que debe destacarse sobre la TIR: no siempre es igual a la tasa de rendimiento compuesta anual de una inversión inicial .

Tomemos un ejemplo para ilustrar. Supongamos que tenemos la siguiente serie de flujos de efectivo que también genera una TIR del 10%:

En este ejemplo, hoy se realiza una inversión de $ 100,000 y a cambio recibimos $ 15,000 cada año durante 5 años, además también vendemos el activo al final del año 5 por $ 69,475. La TIR calculada del 10% es exactamente la misma que en nuestro primer ejemplo anterior. Pero examinemos lo que está sucediendo bajo el capó para ver por qué estas son dos inversiones muy diferentes:

Como se muestra arriba en el año 1, nuestro monto de inversión pendiente es de $ 100,000, lo que genera un retorno de la inversión del 10% o $ 10,000. Sin embargo, nuestro flujo de efectivo intermedio total en el año 1 es de $ 15,000, que es $ 5,000 mayor que nuestro retorno de inversión de $ 10,000. Eso significa que en el año 1 obtenemos nuestro retorno de inversión de $ 10,000, además también recuperamos $ 5,000 de nuestra inversión inicial original.

Ahora, observe lo que sucede con nuestra inversión interna pendiente en el año 2. Disminuye en $ 5,000 ya que esa es la cantidad de capital que recuperamos con el flujo de efectivo del año 1 (la cantidad que excede la porción de retorno). Este proceso de disminuir el monto de la inversión “interna” pendiente continúa hasta el final del año 5. Nuevamente, la razón por la cual nuestra inversión inicial pendiente disminuye es porque estamos recibiendo más flujo de efectivo cada año del necesario para ganar la TIR por ese año. Este flujo de efectivo adicional da como resultado la recuperación de capital, reduciendo así la cantidad de capital pendiente que nos queda en la inversión.

¿Por qué importa esto? Echemos otro vistazo a las columnas de flujo de efectivo total en cada uno de los dos gráficos anteriores. Observe que en nuestro primer ejemplo el total de $ 161,051 mientras que en el segundo gráfico el flujo de efectivo total fue de solo $ 144,475. Pero espere un minuto, ¿pensé que ambas inversiones tenían una TIR del 10%? Bueno, de hecho, ambos ganaron una TIR del 10%, como podemos ver al revisar la definición o TIR:

La tasa interna de rendimiento (TIR) ​​de una inversión es la tasa porcentual que se gana por cada dólar invertido en cada período en el que se invierte.

La tasa interna de rendimiento mide el rendimiento de la cantidad de inversión “interna” pendiente que queda en una inversión para cada período en que se invierte. La inversión interna pendiente, como se demostró anteriormente, puede aumentar o disminuir durante el período de tenencia. No dice nada sobre lo que sucede con el capital extraído de la inversión. Y contrariamente a la creencia popular, la TIR no siempre mide el rendimiento de su inversión inicial.

El mito del supuesto de la tasa de reinversión

Una de las limitaciones de la TIR más comúnmente citadas es el llamado “supuesto de tasa de reinversión”. En resumen, el supuesto de la tasa de reinversión dice que la TIR supone que los flujos de efectivo provisionales se reinvierten a la TIR, lo que, por supuesto, no siempre es factible. La idea de que la TIR asume que los flujos de efectivo provisionales se reinvierten es un error importante que, lamentablemente, todavía enseñan muchos profesores de escuelas de negocios en la actualidad.

Como se muestra en el enfoque paso a paso anterior, la TIR no hace tal suposición. La tasa interna de rendimiento es un cálculo de descuento y no hace suposiciones sobre qué hacer con los flujos de efectivo periódicos recibidos a lo largo del camino. No puede porque es una función de DESCUENTO, que mueve el dinero hacia atrás en el tiempo, no hacia adelante.

Esto no quiere decir que la TIR no tenga algunas limitaciones, como se muestra en los ejemplos anteriores. Es solo para decir que el “supuesto de la tasa de reinversión” no se encuentra entre ellos. ¿Debería tener en cuenta el rendimiento que puede obtener de los flujos de efectivo provisionales que reinvierte? Por supuesto, y se han introducido varias medidas a lo largo de los años para convertir la TIR en una medida de rendimiento de la inversión inicial. Algunos de los enfoques más populares incluyen la tasa interna de rendimiento modificada (TIRM), el método de acumulación de capital y la tasa de rendimiento externa (TRE). Estos enfoques están más allá del alcance de este artículo, pero se explorarán en un futuro próximo.

Conclusión

La tasa interna de rendimiento (TIR) ​​es una medida popular del rendimiento de las inversiones. Aunque normalmente se explica utilizando su definición matemática (la tasa de descuento que hace que el valor actual neto sea igual a cero), este artículo mostró paso a paso lo que realmente hace la TIR. ¿Qué es la TIR? Una vez que lea los ejemplos anteriores, esta pregunta será mucho más fácil de responder. También queda claro que la TIR no siempre es lo que la gente piensa que es. Es decir, no siempre es el rendimiento anual compuesto del monto de la inversión inicial. Comprender qué es la TIR a un nivel intuitivo contribuirá en gran medida a mejorar su capacidad para analizar posibles inversiones.