¿Puedo usar el valor de mi vivienda para comprar otra casa? ValuePenguin

¿Puedo usar el valor de mi vivienda para comprar otra casa? ValuePenguin
Category: Hipoteca Inversa
13 enero, 2021

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Sí, puede usar el capital de una propiedad para comprar otra propiedad, y hay muchos beneficios al hacerlo.

El valor líquido de la vivienda es una forma conveniente y de bajo costo de financiar la compra de una vivienda de inversión. Si vive en un mercado inmobiliario estable y está interesado en comprar una propiedad de alquiler, puede tener sentido utilizar el valor neto de su vivienda principal para el pago inicial de una propiedad de inversión.

  • ¿Puedo utilizar el valor acumulado de la vivienda para comprar otra vivienda?
  • Desventajas de usar el valor neto de la vivienda para comprar una vivienda
  • Cómo comprar una casa con el valor real de la vivienda
  • Otras formas de financiar propiedades de inversión

¿Puedo utilizar el valor acumulado de la vivienda para comprar otra vivienda?

Si está buscando comprar una propiedad de inversión, aprovechar la equidad en su casa existente es a menudo la opción más simple y menos costosa en su kit de herramientas.

Los productos con garantía hipotecaria presentan algunas de las tarifas al consumidor más bajas del mercado porque están garantizados por bienes raíces, una forma de garantía de alta calidad. Los proveedores de préstamos con garantía hipotecaria a menudo ofrecen condiciones que son mucho mejores que las que puede obtener con un préstamo personal similar.

A continuación, proporcionamos una descripción más detallada de las ventajas y desventajas del financiamiento con garantía hipotecaria para la compra de viviendas nuevas.

Costos de oportunidad

Al comprar una casa, es una mejor idea utilizar el valor líquido de su vivienda en forma de préstamo o línea de crédito.

Esto se debe a que retirar fondos de otras fuentes, como su cartera de inversiones, un desembolso de IRA o sus ahorros en efectivo, restará valor a sus ganancias y ahorros a largo plazo.

También existe el riesgo de que la compra de su propiedad no se amortice sola o incluso disminuya su valor. En este caso, no solo habría perdido las ganancias potenciales en su cuenta de inversión, sino que también habría sufrido una pérdida sobre el capital.

Aprovechar el valor acumulado de la vivienda en lugar de sus activos permanentes le permite financiar la compra de una vivienda a una tasa de descuento mientras su propiedad y los activos restantes continúan valorizándose.

Logras lo siguiente:

  • Una tasa de interés más baja que con un préstamo personal
  • No tiene que desviar dinero de las inversiones existentes.
  • El financiamiento con garantía hipotecaria le permite aprovechar una parte de su patrimonio neto que de otro modo sería difícil de utilizar.

Rentabilidad

Debido a que los prestamistas dedican menos tiempo y esfuerzo a originar préstamos con garantía hipotecaria y líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) que en las primeras hipotecas, tienen tarifas y costos de cierre más bajos.

Los productos con garantía hipotecaria también tienen tasas de interés promedio más bajas que otros tipos de préstamos, ya que están garantizados por una garantía de alta calidad en forma de bienes raíces.

Los compradores de vivienda también pueden negociar condiciones de compra más favorables con el financiamiento con garantía hipotecaria, que funciona efectivamente como una oferta en efectivo desde la perspectiva del vendedor.

Los vendedores aprecian el hecho de que no está sujeto al cronograma de financiamiento de un prestamista hipotecario.

Por último, los prestamistas a menudo cubren los costos de cierre de productos con garantía hipotecaria como HELOC, lo que es especialmente útil para los compradores de vivienda que intentan ahorrar efectivo.

Mejorar el flujo de caja

Sus ingresos por alquiler y pagos de hipoteca no cambian de un mes a otro, por lo que tener un pago mensual más pequeño aumenta la parte de sus ingresos por alquiler que se considera ganancia neta.

Esto es deseable si los alquileres del mercado bajan por cualquier motivo; es menos probable que tenga que vender su propiedad debido a problemas para realizar los pagos.

Para las propiedades de inversión generadoras de ingresos, crear tanto flujo de caja positivo como sea posible depende del monto de su pago inicial.

Al usar el capital de otra propiedad para aumentar su pago inicial o comprar la propiedad directamente, aumenta el flujo de efectivo mensual de su nueva propiedad. Puede considerar líneas de crédito de solo interés, así como también amortizar préstamos con garantía hipotecaria a tasa fija.

Ventajas fiscales

Si bien las nuevas leyes tributarias de 2018 eliminaron la mayoría de las deducciones para préstamos sobre el valor neto de la vivienda (en vigor desde 2018-2026), ese interés sigue siendo deducible de impuestos para préstamos de hasta $ 750,000 (a partir de agosto de 2018) si accede a su capital a través de un refinanciamiento en efectivo de su primera hipoteca.

Este método le permite deducir más intereses que si hubiera obtenido financiamiento por separado para cada propiedad.

Desventajas de usar el valor neto de la vivienda para comprar una vivienda

A pesar de las ventajas, aprovechar el valor líquido de su vivienda para comprar otra propiedad inmoviliza fondos en un activo que es difícil, lento y costoso de liquidar rápidamente en una emergencia.

Una vez que la equidad se usa para comprar otra casa, se puede reconstruir lentamente pagando el préstamo. Sin embargo, las únicas formas de recuperarlo rápidamente son refinanciando o vendiendo la nueva propiedad, que puede ser rentable o no en ese momento.

Antes de 2018, los intereses pagados por los préstamos con garantía hipotecaria eran deducibles de sus declaraciones de impuestos sobre la renta. En el futuro, los intereses de los préstamos con garantía hipotecaria solo se pueden deducir cuando utilice el préstamo para comprar o mejorar la propiedad que ofreció como garantía.

Esto significa que los intereses que pague sobre los fondos utilizados para comprar propiedades de inversión ya no serán deducibles a menos que obtenga un refinanciamiento en efectivo.

Obtener el valor acumulado de la vivienda para comprar una segunda vivienda también aumenta su exposición al mercado inmobiliario, especialmente si su propiedad de inversión se encuentra en el mismo mercado que su vivienda principal.

Es importante considerar los riesgos de invertir en bienes raíces:

  • Reconozca que no se garantiza que el valor de las propiedades aumente con el tiempo.
  • Cuando los mercados bajan, los propietarios de viviendas con exceso de apalancamiento se enfrentan a un mayor riesgo de estar sumergidos en varias propiedades.
  • Uno puede caer rápidamente en un ciclo de deuda aparentemente ineludible.

Cómo comprar una casa con el valor real de la vivienda

Puede retirar el valor acumulado de la vivienda a través de uno de los muchos métodos de financiación, incluido un HELOC, préstamo con garantía hipotecaria de tasa fija, refinanciamiento con retiro de efectivo o hipoteca inversa. Su enfoque ideal dependerá de sus circunstancias únicas.

Línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC)

Una HELOC es una línea de crédito de duración indefinida vinculada al capital de su propiedad.

Al igual que con una tarjeta de crédito, puede pedir prestado y devolver fondos mientras la línea permanece abierta. Los HELOC tienen un período de retiro inicial que se determina al comienzo de su préstamo y un período de pago que generalmente se amortiza por completo.

Esta es la opción ideal si está interesado en “cambiar la propiedad” porque le permite comprar la propiedad, pagar las renovaciones y pagar la línea cuando la propiedad se vende.

Segunda hipoteca (préstamo con garantía hipotecaria)

También conocidas como préstamos sobre el valor líquido de la vivienda a tasa fija, las segundas hipotecas son pagos de suma global que tienen términos establecidos para el reembolso.

Por lo general, estos tienen tasas fijas y se reembolsan en su totalidad al final del plazo del préstamo, aunque existen préstamos sobre el valor neto de la vivienda y pagos globales solo con intereses.

Las tarifas de los préstamos con garantía hipotecaria son similares a las que se ven en los HELOC. El beneficio de las segundas hipotecas es la previsibilidad de sus calendarios de reembolso.

Si bien los HELOC de tasa variable ofrecen flexibilidad para los prestatarios que desean recurrir a ellos nuevamente, los préstamos con garantía hipotecaria son ideales para el pago inicial de propiedades de alquiler que no necesitan ningún trabajo.

Refinanciamiento de retiro de efectivo

Un refinanciamiento con retiro de efectivo puede lograr dos objetivos:

  • Refinanciar el saldo restante de su hipoteca a la tasa de interés del mercado
  • Reescriba el saldo de su préstamo por una cantidad mayor, lo que le permite retirar efectivo de su propiedad a una tasa de descuento

Esto crea una hipoteca de primer gravamen único sobre una sola propiedad con el beneficio adicional de un pago de suma global al cierre.

Como se mencionó anteriormente, las hipotecas de primer gravamen no están sujetas a la ley fiscal revisada y aún son deducibles de impuestos si debe menos de $ 750,000, a diferencia de una segunda hipoteca.

A partir de 2018, los intereses sobre el valor neto de la vivienda y los productos HELOC ya no son deducibles de impuestos a menos que se utilicen para mejoras en el hogar.

Si las tasas de mercado son más bajas que la tasa de su hipoteca actual, entonces también tiene la oportunidad de reducir su tasa de interés.

Sin embargo, las tasas de interés de los refinanciamientos con retiro de efectivo suelen ser más altas que los refinanciamientos estándar, por lo que puede no tener sentido hacer un refinanciamiento con retiro de efectivo dependiendo de la tasa de su nuevo préstamo.

Hipoteca opuesta

Si tiene 62 años o más y es propietario de una parte importante de su vivienda principal, debería considerar una hipoteca de conversión del valor acumulado de la vivienda (HECM), también conocida como hipoteca inversa.

Esto le permite aprovechar el valor líquido de su vivienda como una suma global o una línea de crédito y no requiere reembolso hasta que deje su propiedad.

Las hipotecas inversas a menudo implican tarifas más altas que las hipotecas tradicionales, pero ofrecen una mayor flexibilidad en los flujos de efectivo mensuales. Esto los hace ideales para el pago inicial de una casa de vacaciones sin necesidad de una salida de efectivo inicial.

Tenga en cuenta que los intereses continuarán acumulándose con el tiempo mientras resida en su hogar.

Las hipotecas inversas pueden plantear un problema si tiene la intención de traspasar su casa a algún heredero, ya que los requisitos de pago se activan una vez que fallece el último prestatario. Esto puede obligar a sus herederos a entregar su casa si el monto del préstamo excede el valor de tasación de la propiedad.

Sin embargo, los herederos nunca pueden deber más en una hipoteca inversa que el valor de la vivienda, por lo que los prestatarios pueden estar tranquilos al saber que su exposición está limitada.

Otras formas de financiar propiedades de inversión

Las cuentas de jubilación, como las 401 (k), a veces le permiten solicitar un préstamo con el fin de comprar una vivienda.

Estos se conocen como “préstamos 401 (k)” y se ofrecen en planes de jubilación patrocinados por los empleados. Todo el dinero dedicado a pagar estos préstamos vuelve directamente a su cuenta de jubilación con intereses, sin ninguna penalización o costo por pago anticipado, bajo ciertas circunstancias.

Las desventajas de los préstamos 401 (k) son:

  • Renuncia a cualquier interés que podría haber ganado en su cuenta si no hubiera tomado su préstamo.
  • Perder su trabajo mientras el préstamo está pendiente podría ser motivo de reembolso inmediato o podría hacer que el préstamo se convierta en sujeto pasivo de impuestos si no se paga.

Los préstamos personales o de firma son otra opción viable y no requieren ninguna garantía, pero las tasas de interés son generalmente más altas que en los préstamos con garantía, como hipotecas y préstamos para automóviles.

A menos que se paguen rápidamente, los prestatarios pueden esperar pagar significativamente más en intereses de lo que pagarían por productos similares con garantía hipotecaria.

Kenny es analista de investigación bancaria e hipotecaria de ValuePenguin y ha trabajado en la industria financiera desde 2013. Anteriormente, Kenny fue analista de inversiones senior en PFM Asset Management LLC. Tiene una licenciatura en Ciencias de la Carnegie Mellon University, donde se especializó en Relaciones Internacionales y Política. Es titular de la carta CFA®.

Nota editorial: el contenido de este artículo se basa únicamente en las opiniones y recomendaciones del autor. Ninguno de nuestros socios de red lo ha visto previamente, encargado ni respaldado de ninguna otra manera.

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