¿Cómo funcionan los préstamos integrales? | Guías de inicio | Puerta SF

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13 enero, 2021

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Un préstamo integral le permite al comprador comprar una casa sin tener que obtener una hipoteca de un prestamista institucional, como un banco o una cooperativa de crédito. En cambio, el vendedor de la casa actúa como prestamista, lo que facilita que el comprador califique para comprar su casa. Las hipotecas integrales pueden ayudar a los compradores con mal crédito y ayudar a los vendedores que de otra manera podrían tener dificultades para vender su casa a compradores financiados tradicionalmente. Una hipoteca integral tiene varios beneficios, pero también conlleva riesgos tanto para el comprador como para el vendedor.

Un préstamo integral puede hacer posible la compra de una vivienda para los compradores con problemas de crédito. Los vendedores interesados ​​en utilizar una hipoteca integral para financiar la compra de su casa por parte de un comprador de vivienda deben verificar si la hipoteca actual contiene una cláusula de vencimiento a la venta.

La hipoteca del comprador envuelve la del vendedor

En una venta de vivienda típica, el comprador obtiene una hipoteca y usa ese dinero para pagarle al vendedor. El vendedor toma el dinero, paga lo que aún debe en su propia hipoteca y se embolsa el resto como ganancia. En un trato global, la hipoteca del vendedor permanece en su lugar y él crea una segunda hipoteca para el comprador, a una tasa de interés más alta que la de su propia hipoteca. Esa segunda hipoteca “envuelve” la primera, de ahí el nombre. El comprador toma posesión de la casa y hace pagos mensuales al vendedor; el vendedor usa parte de ese dinero para pagar su propia cuenta hipotecaria mensual y se embolsa lo que queda como ganancia.

Ejemplo de escenario integral

Digamos que un vendedor tiene una casa valorada en $ 400,000 y debe $ 250,000 en su hipoteca al 6 por ciento de interés. Su pago es de aproximadamente $ 1,500 al mes. Establece un trato integral con un comprador, que pagará 20.000 dólares y financiará el resto con un interés del 7 por ciento. Cada mes, el comprador envía al vendedor un cheque basado en un préstamo de $ 380,000 al 7 por ciento de interés. Eso es alrededor de $ 2,500 al mes. Entonces, el vendedor hace su propio pago y luego se embolsa los $ 1,000 adicionales. En efecto, el vendedor gana la diferencia entre el 6% y el 7% de los primeros $ 250 000 de la hipoteca y el 7% completo de los siguientes $ 130 000.

Beneficios de la hipoteca envolvente

Para los compradores que no pueden obtener la aprobación de una hipoteca regular, debido a un mal crédito, por ejemplo, un cambio completo puede ser un camino hacia la propiedad de vivienda. Cuando las tasas de interés han subido sustancialmente desde que el vendedor contrató la hipoteca original, un cambio total puede permitir al comprador “aprovecharse” de esa tasa más baja; pagar el 7 por ciento, por ejemplo, cuando la tasa de mercado sería en realidad del 8 por ciento. Para los posibles vendedores atrapados en un mercado inmobiliario malo, una vuelta completa puede ser su mejor oportunidad para deshacerse de la casa.

Riesgos del comprador y del vendedor

Una hipoteca integral se basa principalmente en la confianza. El comprador puede enviar fielmente sus pagos todos los meses, pero si el vendedor no los usa para pagar la hipoteca original, entonces su prestamista ejecutará la hipoteca de la casa y el comprador habrá perdido su dinero y su casa. Por otro lado, si el comprador deja de pagar, es posible que el vendedor tenga que ejecutar la hipoteca de ella, antes de que su propio prestamista lo ejecute.

Riesgo debido a la venta

Las hipotecas suelen tener una disposición conocida como cláusula de “vencimiento a la venta”, que le da al prestamista institucional el derecho a exigir la totalidad del préstamo adeudado si el propietario vende la vivienda. La venta de una vivienda que implique una hipoteca completa puede activar la provisión de vencimiento a la venta. Un arreglo integral puede deshacerse instantáneamente si el prestamista del vendedor ejerce esta opción y el vendedor no tiene los fondos para cubrir el saldo adeudado de la hipoteca. El prestamista puede tomar posesión de la vivienda, que actúa como garantía de la hipoteca original.