Carta de compromiso hipotecario: cómo sellar el trato

Carta de compromiso hipotecario: cómo sellar el trato
13 enero, 2021

¿Qué es una carta de compromiso hipotecario?

Una carta de compromiso hipotecario establece un prestatario con el mayor estado de preparación para comprar una casa. Las cartas de compromiso hipotecario solo se emiten si el prestatario y la propiedad cumplen con los requisitos de suscripción.

Eso significa que se tomó una solicitud de hipoteca completa, el archivo del préstamo pasó a través de la suscripción y el prestatario fue aprobado (a veces con algunas condiciones menores). Una carta de compromiso hipotecario es un documento que les permite a todos en la transacción de bienes raíces (agentes inmobiliarios, vendedores, etc.) saber que el prestamista está preparado para otorgar un préstamo al prestatario.

Los compromisos de préstamo demoran un poco más que las precalificaciones o las aprobaciones previas. Pero debido a que son más completas, las cartas de compromiso tienen mucho más peso.

Etapas de compromiso del préstamo

Analicemos los niveles de calificación de préstamos, desde la precalificación hasta un compromiso hipotecario completo. Cada uno de los siguientes tiene más peso a medida que lee la página.

Precalificación

De vez en cuando surgen desacuerdos en el mundo de las hipotecas sobre la diferencia entre la precalificación y la aprobación previa. Algunas personas los ven como lo mismo. Otros, incluido yo mismo, los ven como muy diferentes.

Una precalificación puede provenir de nada más que una conversación amistosa entre un prestatario potencial y un prestamista. De hecho, las “precalificaciones” son tan básicas que se pueden hacer mientras se espera en la fila para tomar un café con leche. Con solo unas pocas preguntas, un oficial de préstamos puede darle a alguien una estimación rápida de cuánto dinero podría pedir prestado. Las recomendaciones del programa de préstamos (FHA vs. VA vs. Convencional) también se pueden hacer al prestatario potencial.

Nuevamente, todo esto es muy preliminar. No se obtiene ningún informe de crédito para el prestatario. No se verifican el empleo, los ingresos ni los fondos disponibles para el pago inicial. Por tanto, una precalificación significa muy poco .

Aprobación previa

En pocas palabras: las aprobaciones previas son mejores; son un siguiente nivel. Implican una mirada más detallada a las circunstancias del prestatario. Para empezar, se obtiene un informe crediticio de los prestatarios y surge una imagen financiera más basada en datos.

Con algunos documentos de aprobación previa en la mano, un oficial de préstamos estima el monto de su préstamo calificado. La estimación preliminar se basa en sus ingresos, la cantidad de dinero ahorrada para el pago inicial, las tasas de interés actuales y los requisitos del programa hipotecario. Las aprobaciones previas le dicen al agente inmobiliario que lo representa a usted (el comprador) que usted es el verdadero negocio , un jugador serio. En el otro lado de la transacción, los vendedores (y sus agentes) querrán saber que está preaprobado antes de que le permitan poner un pie en la propiedad para ver una casa en persona.

Las preaprobaciones se realizan con relativa rapidez y, si no surgen obstáculos inmediatos, un prestamista emitirá una carta de preaprobación, que es básicamente un boleto para ver las casas en venta en persona. Si bien algunos mercados y las normas locales son más tranquilas, se requiere una carta de aprobación previa y una prueba de fondos antes de ver las casas en venta en Los Ángeles.

Las aprobaciones previas suelen ser suficientes para comenzar a buscar casas con un agente de bienes raíces. Pero debido a que las aprobaciones previas no incluyen la suscripción, están a un paso de un compromiso de préstamo hipotecario en toda regla.

Carta de compromiso de préstamo

Como se mencionó, una aprobación previa es un punto de partida útil. Sin embargo, un compromiso de préstamo hipotecario es realmente el santo grial para cerrar un trato. Los compromisos le dan al comprador una ventaja en los mercados más calientes donde hacer una oferta por una casa es importante rápidamente. Los compromisos de préstamo son el equivalente en el mundo hipotecario de ser un Eagle Scout o ganar el Girl Scout Gold Award. No existe un estado superior de preparación.

La razón por la que los compromisos de préstamos tienen más peso es porque solo se redactan después de una revisión de suscripción completa. Es un documento más formal que establece que el prestamista acepta otorgar el préstamo. Estos son los pasos para llegar allí.

1. Solicitud de préstamo Un prestatario completa una solicitud de préstamo (también conocida como Fannie Mae 1003). Las divulgaciones de préstamos requeridas por el estado y el gobierno federal se entregan al prestatario para que las firme. Si aún no se ha extraído, se solicita un informe de crédito.

2. Procesamiento de préstamos Los procesadores de préstamos son las personas que disputan varios documentos de préstamos que ayudan a producir un archivo de préstamo completo. Se abren camino a través de una lista de verificación de archivos de préstamos, recopilando y organizando información a medida que avanzan. Los procesadores también realizan algunas verificaciones preliminares, como llamar a los empleadores y verificar los extractos bancarios. Aquí hay algunas cosas que pueden pedirle:

  • Identificación (por ejemplo, licencia de conducir)
  • W-2 (2 años)
  • Recibos de pago recientes (30 días)
  • Extractos bancarios recientes
  • Activos circulantes

3. Los procesadores de suscripción entregan un archivo de préstamo bien organizado a un equipo o asegurador individual. No sería exagerado decir que la pelota se detiene aquí.

Los aseguradores estudian detenidamente los archivos de préstamos y se aseguran de que todos los elementos necesarios estén incluidos y sean precisos. Detectarán errores, omisiones o inconsistencias. Harán más verificaciones, esencialmente verificando dos veces parte del trabajo realizado por el procesador de préstamos.

La mayoría de las veces, las cartas de compromiso no se redactan sin una tasación de la propiedad. En un pequeño número de casos, los prestamistas pueden emitir la carta sin una tasación, pero es bastante poco común.

Los suscriptores a menudo responden con condiciones . Las condiciones son los últimos elementos que deben resolverse antes de que el préstamo se considere listo para cerrar . Las condiciones pueden incluir solicitudes simples de documentación adicional o tal vez solo estén esperando que regresen cosas como un informe de título limpio. Estos son algunos elementos típicos:

  • Documentación adicional o aclaraciones sobre elementos como empleo, depósitos bancarios, etc.
  • Comprobante de seguro hipotecario
  • Prueba de seguro contra riesgos o inundaciones
  • Compromiso de título
  • Certificaciones como una carta de obsequio hipotecario firmada por un prestatario y un donante

Ejemplo de carta de compromiso de préstamo

Después de la suscripción, su oficial de préstamos puede presentar una carta de compromiso de préstamo. Esto es lo que normalmente se incluye:

  • Nombre del prestatario (s)
  • Nombre del prestamista
  • Dirección de Propiedad
  • Tipo de programa de préstamos (VA, FHA, USDA, etc.)
  • Monto del préstamo
  • Término
  • Tasa de interés
  • Condiciones de aprobación

Las fluctuaciones del mercado, como los cambios en las tasas de interés o la situación personal del prestatario, pueden determinar la durabilidad de un compromiso de préstamo. Una diferencia en estas circunstancias puede influir en la aprobación final. A continuación, se incluyen algunas cosas que pueden cambiar el estado de aprobación final:

  • Tasas de interés
  • Cambios en las pautas del programa hipotecario (por ejemplo, la FHA cambia la cantidad de seguro hipotecario requerido)
  • Cambios en el empleo del prestatario, puntajes de crédito, ingresos, etc.

Aquí hay una muestra de compromiso de préstamo descargable.

Preguntas frecuentes sobre compromisos de préstamo

¿Cuánto tiempo lleva la suscripción?

Puede esperar que la suscripción demore entre 20 y 30 días, según las condiciones del mercado. El promedio de la industria es de aproximadamente 30 días.

¿Es una carta de compromiso hipotecario legalmente vinculante?

No son legalmente vinculantes entre las partes. Y eso va en ambos sentidos (consulte las preguntas frecuentes justo debajo de esta).

¿Estoy comprometido con el trato si mi prestamista crea una carta de compromiso?

No, un prestatario nunca se compromete hasta que firma los documentos de cierre y el préstamo está financiado.

¿Cuál es la diferencia entre compromiso y aprobación final?

Las cartas de compromiso son una promesa de que un prestamista prestará dinero a un prestatario suponiendo que se cumplan todas las condiciones finales. Una aprobación final, clara para cerrar, significa que todo está completo; No hay cabos sueltos.